Edilizia e urbanistica – Edilizia residenziale pubblica convenzionata – Prezzo di cessione – Modalità  di aggiornamento – Adeguamento sulla base degli indici ISTAT – Fattispecie
 

 
In materia di alloggi di edilizia residenziale convenzionata, realizzati in forza di  convenzione ex art. 35 legge 22 ottobre 1971, l’aggiornamento del prezzo di cessione base degli alloggi ai fini della stima del prezzo di vendita, qualora nulla sia disposto nell’avviso pubblico o nella convenzione stessa in ordine alle modalità  dello stesso, dovrà  avvenire mediante rivalutazione del prezzo base medio di prima cessione stabilito dalla convenzione d’asta, ribassato secondo l’indice ISTAT di variazione percentuale del costo di costruzione registrata nel periodo successivo alla sottoscrizione della convenzione, come prescritto dagli artt. 18 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380  e 37 l. r. Puglia 12 febbraio 1979, n. 6 (Nel caso di specie, è stato rilevato che l’aggiornamento non può essere riferito al costo base di realizzazione tecnica stabilito periodicamente dalla Regione, ai sensi dell’art. 9 del D.M. 5.8.1994, in quanto quest’ultimo è applicabile solo ai futuri affidamenti, come stabilito dall’art. 12 della delibera regionale).
 

N. 00813/2015 REG.PROV.COLL.
N. 00190/2013 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia
(Sezione Terza)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 190 del 2013, proposto da: 
So.Me.Co. – Società  Meridionale Costruzioni – S.r.l., rappresentato e difeso dall’avv. Giacomo Valla, con domicilio eletto presso Giacomo Valla, in Bari, Via Q. Sella, n. 36; 

contro
Comune di Molfetta; 

nei confronti di
Francesco Gagliardi; 

per l’annullamento
del provvedimento del Dirigente del settore territorio del Comune di Molfetta n. 73105 del 1.12.2012 di determinazione del prezzo di cessione degli alloggi di edilizia residenziale convenzionata;
per l’accertamento della misura dell’aggiornamento del prezzo di cessione degli alloggi di edilizia residenziale convenzionata realizzati dalla ricorrente in forza della convenzione ex art. 35 l. 865/1971 stipulata inter partes in data 4.3.2008
 

Visti il ricorso e i relativi allegati;
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 9 aprile 2015 la dott.ssa Maria Colagrande;
Uditi per le parti i difensori Giacomo Valla;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
 

FATTO e DIRITTO
La ricorrente, assegnataria di un suolo di proprietà  del Comune di Molfetta per la realizzazione di alloggi residenziali, nell’ambito dell’esecuzione di un programma costruttivo di edilizia convenzionata (piano di zona ex L. n. 167/1962 e succ. modif.), censura il provvedimento con il quale il Comune ha liquidato il prezzo unitario di vendita per metro quadrato delle unità  realizzate in € 1.082,86/mq.
Ritenendo il calcolo errato, perchè il prezzo corretto sarebbe pari a € 1180,94, deduce vizi di:
1) eccesso di potere (erroneità  e travisamento dei presupposti; difetto di istruttoria; sviamento) – violazione ed omessa considerazione della delibera di G.R. 23.3.2010 n. 766 perchè:
a) dovendo aggiornare, ai sensi dell’art. 10 della convenzione di concessione dell’area di sedime, il prezzo a base d’asta (quale componente del prezzo di cessione degli alloggi), il Comune avrebbe erroneamente fatto riferimento all’importo offerto dalla ricorrente aggiudicataria della concessione, rivalutato secondo gli indici ISTAT, benchè ciò non sia previsto nella convenzione stipulata inter partes, anzichè all’importo base aggiornato con delibera di G.R 766/2010 da rivalutarsi ulteriormente per il periodo da marzo 2012 a settembre 2012;
b) l’incidenza, sulla superficie realizzata di edilizia convenzionata (1353,40 mq), del costo di acquisizione delle aree trasferite dal Comune alla ricorrente, sarebbe stata calcolata in misura pari all’importo di € 161.873,98, anzichè € 204.966,09 desumibile dai dati contenuti nella convenzione (€ 358.814,84 [costo di acquisizione dell’area] : 2369,27 [superficie edilizia realizzata] = € 151,45 [incidenza del costo dell’area per mq] x 1353,40= € 204.966,09 [incidenza del costo dell’area sulla superficie di edilizia convenzionata realizzata]);
La minor base di calcolo così considerata avrebbe determinato un più basso prezzo di vendita degli alloggi avendo il Comune stimato in € 119,61/mq l’incidenza del costo di acquisizione dell’area sul prezzo della superficie vendibile, in luogo di € 151,45/mq, ritenuto corretto dalla ricorrente ed esposto nella perizia di stima versata in atti;
2) eccesso di potere (erroneità  ed omesso apprezzamento dei presupposti; sviamento): il provvedimento non terrebbe conto dei maggiori oneri sostenuti dal So.Me.Co s.r.l. per l’acquisto di una porzione di suolo indispensabile per la realizzazione dell’intervento costruttivo, data la diversa superficie effettiva rispetto a quella catastale e per rilocalizzare la rampa d’accesso al piano interrato che ragioni di sicurezza imponevano di spostare;
3) eccesso di potere (erroneità  dei presupposti; sviamento) – violazione dell’art. 18 d.P.R. 380/2001 e dell’art. 37 l.r. Puglia n. 6/79 cui, nel silenzio della convenzione e dell’avviso, il Comune avrebbe dovuto fare riferimento per l’aggiornamento del prezzo di cessione base degli alloggi ai fini della stima del prezzo di vendita;
Chiede quindi accertarsi la misura dell’aggiornamento del prezzo di cessione degli alloggi di edilizia residenziale convenzionata realizzati in forza della convenzione ex art. 35 l. 865/71 del 4.3.2008.
Il Comune di Molfetta e il controinteressato intimato, primo degli assegnatari degli alloggi, non si sono costituiti.
Vengono in rilievo, ai fini della soluzione delle questioni poste con il ricorso, il D.M. 5.8.1994 del Ministero dei lavori pubblici sulla “Determinazione dei limiti massimi di costo per gli interventi di edilizia residenziale sovvenzionata e di edilizia residenziale agevolata”, l’avviso pubblico del 5.7.2004 (all. 5 del ricorso) e la convenzione di concessione del suolo pubblico stipulata dal Comune e dalla ricorrente in data 4.3.2008 (all. 4 del ricorso).
Conformemente al disposto dell’art. 9 D.M. 5.8.1994, l’avviso pubblico ha stabilito che il prezzo di vendita delle unità  residenziali doveva comprendere – oltre gli oneri per la sicurezza, le spese tecniche, gli imprevisti e oneri finanziari e le prospezioni geognostiche – il costo di acquisizione dell’area e il costo degli oneri di urbanizzazione, entrambi fissati in via provvisoria, salvo calcolo definitivo all’esito delle procedure di acquisizione e della redazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione.
All’art. 10 della convenzione le parti hanno convenuto:
– il prezzo base medio di prima cessione, salvo aggiornamento, in € 470,43/mq, tenuto conto del ribasso del prezzo a base d’asta;
– di vietare vendite a prezzi superiori a quelli derivanti dall’applicazione: del prezzo a mq, offerto in sede di gara, degli oneri aggiuntivi (oneri per la sicurezza, spese tecniche, imprevisti e oneri finanziari, prospezioni geognostiche, IVA 10% su importo complessivo, IVA 20% su spese tecniche e relazioni geognostiche) e del costo di acquisizione dell’area e del contributo oneri di urbanizzazione.
1.1 Venendo alla prima questione posta con il primo motivo di ricorso, da trattarsi per ragioni di connessione unitamente al terzo motivo, occorre premettere che il precedente di questa Sezione n. 579/2014 – richiamato dalla ricorrente perchè avrebbe risolto una questione identica a quella in esame – in realtà , ha deciso tutt’altra questione controversa interpartes.
In quella sede infatti si discuteva se l’aggiornamento del prezzo di cessione degli alloggi dovesse decorrere dalla data di approvazione del progetto o dalla data dell’ultimo adeguamento del prezzo base stabilito con delibera della Giunta regionale del 2003, vigente al tempo dell’offerta.
Il TAR ha così statuito: “accerta che il calcolo dell’aggiornamento ISTAT del prezzo per la cessione degli alloggi realizzati dalla ricorrente in regime di edilizia convenzionata (comparto 5 del PRGC U.E. D3-1-D3.2 P.dZ.167) debba avvenire a far data dalla delibera di G.R. n. 814 del 05.06.2003” senza specificare quali siano le modalità  dell’aggiornamento per il futuro, se cioè si debba procedere rivalutando del prezzo a base d’asta – come ribassato dall’aggiudicataria – facendo applicazione degli indici ISTAT, come stabilito dal’art. 18 del d.P.R.. 380/01, o prescindere da detta operazione ed assumere come prezzo aggiornato quello periodicamente stabilito dalla G.R. sostituendolo a quello offerto, tale essendo il diverso thema in decisione in questa sede.
A tal proposito osserva il Collegio che nè l’avviso di gara, nè la convenzione stabiliscono come debba procedersi all’aggiornamento previsto dall’art. 10 della convenzione stessa: se debba cioè rivalutarsi secondo gli indici ISTAT di variazione dei costi di costruzione, il prezzo offerto dall’aggiudicataria, come stabilito nel provvedimento impugnato, o si debba invece, come sostenuto dalla ricorrente, fare riferimento all’importo stabilito dalla delibera di G.R. 766/2010 che ha fissato in € 646,18/mq il costo base di realizzazione tecnica riconosciuto all’operatore per gli interventi di nuova costruzione di edilizia sovvenzionata e agevolata.
L’art. 10 della convenzione contiene due significativi richiami al prezzo ribassato laddove vieta vendite a prezzi superiori a quello risultante dalla somma del prezzo offerto in sede di gara, degli oneri aggiuntivi, del costo di acquisizione dell’area e del contributo degli oneri di urbanizzazione e dispone che, salvo aggiornamento, il prezzo base medio di prima cessione è stabilito in € 470,43/mq, che corrisponde al prezzo con il quale la ricorrente si è aggiudicata la gara.
Non c’è dubbio allora che, pur mancando nella convenzione qualsivoglia riferimento alle modalità  dell’aggiornamento – rivalutazione del prezzo offerto in sede di gara o richiamo al costo base di realizzazione tecnica previsto dall’art. 9 del D.M. 5.8.1994 stabilito periodicamente dalle Regioni – le parti abbiano inteso riferirsi all’importo – € 470,43/mq – offerto in sede di gara dalla ricorrente sul quale procedere all’aggiornamento.
Non avrebbe senso infatti stabilire nella convenzione un prezzo base di prima cessione se questo fosse comunque destinato ad essere sostituito al momento della cessione con quello risultante dalle periodiche delibere di G.R. che stabiliscono il costo corrente di realizzazione tecnica.
Ed infatti tale modo di procedere è smentito dal dato testuale perchè il costo base, o costo di realizzazione tecnica, stabilito con la delibera 766/2010, che il Comune avrebbe dovuto sostituire al prezzo ribassato preso a riferimento dalla convenzione, così realizzandosi, secondo la ricorrente, il previsto aggiornamento, è applicabile solo ai futuri affidamenti, come previsto dall’art. 12 della delibera regionale che dispone: I presenti costi sono applicabili ai programmi di edilizia sovvenzionata ed edilizia agevolata non ancora localizzati alla data di pubblicazione del presente provvedimento.
L’unico correttivo alle sopravvenienze onerose per l’operatore e agli extracosti dovuti alle variazioni inflattive, resta dunque l’adeguamento sulla base degli indici ISTAT, come previsto dall’art. 37 della l.r. Puglia 6/79, e dall’art. 18 del d.P.R. 380/01, richiamati nell’ultimo motivo di ricorso del costo della costruzione determinato di intesa tra Comune e concessionario (art. 37) e del prezzo di cessione determinato nelle convenzioni (art.18) suscettibili entrambi di variazioni periodiche con frequenza almeno biennale in relazione agli indici ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni.
Posto dunque che la legge consente alle parti di stabilire il costo o prezzo di cessione convenzionale da prendere in considerazione ai fini dell’aggiornamento, nel caso in esame non poteva prescindersi dal fare riferimento all’importo a base d’asta ribassato, che l’art. 10 della convenzione indica nel prezzo base di prima cessione stabilito in € 470,43/mq.
Il provvedimento impugnato ha dato quindi puntuale esecuzione alla volontà  delle parti aggiornando il prezzo base medio di prima cessione facendo ricorso, in mancanza di intesa negoziale sul “come” procedervi, al criterio legale previsto dall’art. 37 della l. r. 6/79 e dall’art. 18 d.P.R. 380/01.
Deve quindi affermarsi, per corrispondere alla domanda di accertamento contenuta nel ricorso, che l’aggiornamento del prezzo di cessione si ottiene rivalutando il prezzo base medio di prima cessione stabilito in € 470,43/mq ex art. 10 della convenzione d’asta ribassato secondo l’indice ISTAT di variazione percentuale del costo di costruzione registrata nel periodo successivo alla sottoscrizione della convenzione, come prescritto dagli articoli 18 d.P.R. 380/01 (già  art. 8 l. 28 gennaio 1977, n. 10 e art. 23, comma 6 l. 17 febbraio 1992, n. 179) e 37 l.r. 6/79.
A tali adempimenti il Comune non si è sottratto, avendo applicato la variazione percentuale del 19.90% già  proposta dalla ricorrente con la rendicontazione del 26.11.2012- e in questa sede non contestata (risultante dagli indici annuali relativo al periodo da agosto 2005- data di approvazione del progetto – a giugno 2012) – sul prezzo offerto di € 470,43 mq.
1.2. Quanto all’incidenza del costo dell’area, il Collegio ritiene che il provvedimento sia esente da vizi nella parte in cui ne quantifica l’importo in € 161.873,98.
Detto importo, che la ricorrente nel ricorso ritiene non giustificato è invece riportato nella rendicontazione presentata al Comune dalla SO.Me.Co s.r.l. in data 26.11.2012, e deve quindi presumersi incontestato, mancando specifiche censure al riguardo.
Occorre premettere che, secondo la perizia di parte, la superficie dell’intero organismo edilizio realizzato misura 2.369,27 mq, dei quali 1.353,40 mq sono stati destinati alla realizzazione del progetto di edilizia convenzionale aggiudicatosi dalla ricorrente.
Il costo di acquisizione dell’area, sulla quale l’intero organismo è stato realizzato, è indicato nella convenzione provvisoriamente in € 275.665,17, oltre 83.159,67 per costi di urbanizzazione .
Ne consegue che correttamente il provvedimento ha distinto l’incidenza del costo dell’area sulla superficie realizzata di edilizia agevolata pari a 1.353,40 mq (stimata definitivamente in € 161.873,98 pari a € 119,61/mq), dall’incidenza del costo degli oneri di urbanizzazione (stimata in via definitiva in € 66.546,60, pari a € 49.17/mq), mentre altrettanto non può dirsi dei dati contenuti nel ricorso e nella perizia di parte, che riporta, relativamente alla voce “incidenza di costo dell’area”, la somma di € 358.814,84 comprensiva – lo si desume dall’art. 3 della convenzione che enuncia tale dato scomponendone gli aggregati – anche degli oneri di urbanizzazione, contabilizzati poi nella perizia una seconda volta sotto la voce “costo delle urbanizzazioni”.
Dunque, la ricostruzione degli aggregati di costo indicati dalla ricorrente – poichè è erronea laddove contiene un’evidente duplicazione di poste contabili – non può essere assunta a parametro di controllo dei calcoli effettuati dal Comune – dovendo il Collegio limitarsi a detto controllo, poichè l’azione di accertamento riguarda solo la misura dell’aggiornamento del prezzo di cessione – che al contrario muovono dai dati, incontestati, contenuti nella convenzione sottoscritta dalle parti e per questo vincolanti.
2. E’ poi infondato per difetto assoluto di prova il secondo motivo, che lamenta la mancata contabilizzazione – ai fini della determinazione del prezzo di vendita degli alloggi – degli oneri per l’acquisto di un’altra porzione di suolo.
A parte la mera enunciazione nella rendicontazione del 26.11.2012, trasmessa dalla ricorrente al Comune, non risulta agli atti del giudizio alcun atto di acquisto, nè un riscontro progettuale in variante, o un patto aggiunto alla convenzione in grado di documentare l’asserito maggior onere sopportato dalla ricorrente, peraltro già  contestato nell’an dal Comune con la nota del 13.11.2012.
Il ricorso pertanto deve essere respinto.
La novità  delle questioni trattate giustifica la compensazione integrale delle spese di lite.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia (Sezione Terza)
definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità  amministrativa.
Così deciso in Bari nella camera di consiglio del giorno 9 aprile 2015 con l’intervento dei magistrati:
 
 
Sergio Conti, Presidente
Desirèe Zonno, Primo Referendario
Maria Colagrande, Referendario, Estensore
 
 
 
 

DEPOSITATA IN SEGRETERIA
Il 28/05/2015
IL SEGRETARIO
(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)