Edilizia e urbanistica – Attività  edilizia privata – Convenzione di lottizzazione – Aree a standard – Cessione onerosa – Corrispettivo adeguato – Liquidazione – Provvedimento ablatorio – Accordo sostitutivo – Indennità  di espropriazione – Criteri – Applicazione
 

 
Nell’ambito dell’esecuzione di una convenzione urbanistica, per stabilire i criteri per la liquidazione di un corrispettivo adeguato, occorre porre mente al fatto che l’atto d’obbligo di cessione delle aree necessarie per i servizi pubblici, sottoscritto dai proprietari ai sensi dell’art. 8 L. 765/67, al fine di conseguire l’autorizzazione a lottizzare, implica che, se non ci sarà  un atto di cessione tra il lottizzante e la pubblica amministrazione, dovrà  farsi ricorso ad un provvedimento ablatorio (non potendosi concepire una lottizzazione priva di servizi pubblici, che postulano la disponibilità  in mano pubblica di aree a standard), sicchè l’atto negoziale di cui si chiede l’esecuzione in forma specifica non è una cessione di diritto comune, ma un accordo sostitutivo del provvedimento ablatorio dei suoli destinati a standard pregressi, e per corrispettivo adeguato deve allora intendersi quello sostitutivo dell’indennità  di espropriazione, da quantificarsi con gli stessi criteri.
 

N. 00384/2015 REG.PROV.COLL.
N. 00930/2013 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia
(Sezione Terza)
ha pronunciato la presente
SENTENZA NON DEFINITIVA
sul ricorso numero di registro generale 930 del 2013, proposto da: 
Maria Anna Cassone, rappresentato e difeso dagli avv. Michele Paparella, Vincenzo Sportelli, con domicilio eletto presso G. Bagnulo, in Bari, Via Alberotanza n. 19; Giuliano Dalena, Annalisa Gonnella, Giuseppe Gonnella, Angela Giannuzzi, Vincenzo Sportelli, Maria Cristina Morea, Addolorata Laera, Maria Sportelli, Gino Pietro Mezzapesa, Carmela Ventrella, Vito Nicola Colapietro, Maria Campanella, rappresentati e difesi dagli avv. Vincenzo Sportelli, Michele Paparella, con domicilio eletto presso G. Bagnulo, in Bari, Via Alberotanza n. 19; 

contro
Comune di Putignano; 

per accertamento
dell’inadempimento da parte del Comune dell’obbligo assunto con la convenzione rep. 82666 del 21.12.1994 di attuazione del sub comparto C1/4 del Piano Quadro Zona di espansione c/1 del Comune di Putignano, nell’ambito del progetto di lottizzazione approvato dal Consiglio comunale di Putignano con delibera n. 83 del 12.10.1994 e conseguente pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. per il trasferimento dietro adeguato corrispettivo monetario da parte del Comune di Putignano delle aree destinate a standard pregressi, di proprietà  dei ricorrenti site in Putignano alla via Mozart e via Cristoforo Colombo e censite in catasto al fg. 37, particelle nn. 1347, 1360, 1397 e 1426 della estensione complessiva di mq 297.
Visti il ricorso e i relativi allegati;
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 12 febbraio 2015 la dott.ssa Maria Colagrande;
Udito per i ricorrenti l’avv. Michele Paparella;
Visto l’art. 36, co. 2, cod. proc. amm.;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
 

FATTO e DIRITTO
I ricorrenti sono tutti assegnatari di alloggi realizzati dalla Cooperativa edilizia “Casa nuova Putignano” su suolo ricadente nel piano di lottizzazione sub – comparto C1/4 e dell’accessiva convenzione stipulata dalla Cooperativa con il Comune di Putignano in data 21.12.1994, che all’art. 3 punto 5 prevede la cessione onerosa delle aree destinate al soddisfacimento degli standard pregressi del centro storico su richiesta del Comune a fronte del pagamento di un corrispettivo adeguato.
Con nota del 31.10.2002 il Comune ha proposto ai ricorrenti la cessione volontaria dei suoli per gli standard pregressi al prezzo di € 24,79/mq, come poi stabilito dal Consiglio comunale con delibera n. 54 del 29.11.2002.
Con note del giugno e dicembre 2004 i ricorrenti proponevano, a loro volta, la cessione delle aree a standard per il prezzo di € 450/mq, quindi incaricavano un perito di stimare il valore di dette aree che risultava pari a € 249,06/mq, su base comparatistica, facendo riferimento a suoli aventi le stesse caratteristiche e localizzazione, ma il Comune, nuovamente sollecitato a pervenire ad una soluzione condivisa, confermava il prezzo di acquisizione di € 24,79/mq.
Chiedono quindi accertarsi l’obbligo del Comune di acquisire le aree a standard dietro corresponsione diadeguatocorrispettivo, come previsto dall’art. 3 punto 5 della convenzione accessiva al piano di lottizzazione e peradeguato intendono il valore venale del bene oggetto di cessione.
Il Comune ha prodotto, su impulso del Collegio, la delibera di C.C. n. 54 del 29.11.2002.
All’udienza del 21 febbraio 2015 la causa è stata assunta in decisione.
Sussiste la giurisdizione amministrativa perchè si verte in materia di esecuzione di una convenzione urbanistica, riconducibile al modello degli accordi procedimentali ex art. 11 l. 241/90, nella parte in cui – art. 3 punto 5 – prevede che, a richiesta del Comune, saranno ceduti per un corrispettivo adeguato i suoli destinati a standard pregressi del centro storico, di comproprietà  dei ricorrenti aventi causa dalla Cooperativa edilizia assegnataria dei lotti edificati.
Le parti hanno dunque previsto di stipulare la cessione solo dopo che il Comune avesse espresso la volontà  di acquisire suoli a standard pagandone il corrispettivo, circostanza verificatasi con la delibera di C.C. n. 54/2002 che espressamente richiama la convenzione del 21.12.1994 e le condizioni in essa stabilite ai fini della cessione delle aree a standard.
Ciò consente di affermare che la manifestazione di volontà  del Comune di acquisire le aree a standard al prezzo di € 24,79/mq, non è una autonoma proposta di cessione avulsa dalla convenzione, in tal caso il Tribunale sarebbe perfino carente di giurisdizione, ma in essa trova titolo come esercizio della facoltà  di esigere dai ricorrenti l’adempimento del preliminare di cessione in essa contenuto alle condizioni ivi stabilite, assumendosi il Comune, a sua volta, l’obbligazione corrispettiva di stipulare alle medesime condizioni.
L’esecuzione in forma specifica della convenzione ex art. 2932 c.c. è dunque ammissibile poichè l’art. 3 punto 5 della convenzione contiene un accordo preliminare unilaterale con obbligazioni a carico dei soli ricorrenti, con facoltà  di accettazione del Comune.
Deve infatti ritenersi che l’accettazione del preliminare unilaterale da parte del promissario non obbligato, nel caso in esame il Comune, abbia determinato l’assunzione, in capo ad esso, delle obbligazioni tipiche corrispettive – accettare la cessione ad un certo prezzo- a quelle assunte dal promittente – cedere ad certo un prezzo le aree a standard pregressi del centro storico – avendo anche il promissario assunto, con l’adesione al preliminare, l’obbligo di concludere il definitivo.
Tuttavia il Comune nell’atto di accettazione indica un corrispettivo di € 24,79/mq che i ricorrenti contestano come non adeguato e quindi in contrasto con il preliminare.
Poichè da ambo le parti la fonte della cessione è individuata nella convenzione accessiva al piano di lottizzazione, e non risulta un patto aggiunto sul corrispettivo, è ad essa che occorre riferirsi per stabilirne l’entità .
Nell’art. 3 punto 5 della convenzione il prezzo di cessione delle aree a standard non è quantificato ma è qualificato dal requisito dell’adeguatezza.
Per stabilire a che cosa debba farsi riferimento per liquidare il corrispettivo adeguato, occorre porre mente al fatto che l’atto d’obbligo di cessione delle aree necessarie per i servizi pubblici, sottoscritto dai proprietari ai sensi dell’art. 8 l 765/67, al fine di conseguire l’autorizzazione a lottizzare, implica che, se non ci sarà  un atto di cessione tra il lottizzante e la pubblica amministrazione, dovrà  farsi ricorso ad un provvedimento ablatorio (Cass. n. 13477/06), non potendosi concepire una lottizzazione priva di servizi pubblici che postulano la disponibilità  in mano pubblica di aree a standard, tanto più se come in specie esse sono necessarie per soddisfare anche i bisogni delle aree già  edificate in precedenza (standard pregressi).
Allora l’atto negoziale di cui si chiede l’esecuzione in forma specifica non è una cessione di diritto comune, ma un accordo sostitutivo del provvedimento ablatorio dei suoli destinati a standard pregressi del centro storico e percorrispettivo adeguato deve allora intendersi quello sostitutivo dell’indennità  di espropriazione da quantificarsi con gli stessi criteri.
Del resto in ossequio ai principi di interpretazione del contratto, applicabili anche agli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimenti (Consiglio di Stato, sez V, 16 giugno 2009, n. 3880) le singole clausole devono interpretarsi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anzichè in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno (art. 1367 c.c.) cosicchè l’espressione corrispettivo adeguato va intesa in modo che l’oggetto della convenzione sia determinabile secondo i criteri sopra visti data l’alternatività  fra cessione ed espropriazione ai fini dell’attuazione del piano di lottizzazione, onde evitare, in contrasto con il principio di conservazione, di concludere per la nullità  della clausola per indeterminatezza dell’oggetto,
Deve pertanto, allo stato, dichiararsi l’obbligo del Comune di stipulare con i ricorrenti la cessione delle aree destinate a standard pregressi del centro storico, alle condizioni stabilite dall’art. 3 punto 5 della convenzione urbanistica rep. 82666 del 21.12.1994 e rimettere la quantificazione del corrispettivo all’opera di un ausiliare, in accoglimento della richiesta istruttoria dei ricorrenti.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia (Sezione Terza) non definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto,
– dichiara l’obbligo del Comune di concludere con i ricorrenti il contratto di cessione delle aree a standard pregressi del centro storico, alle condizioni stabilite dall’art. 3 punto 5 della convenzione urbanistica rep. 82666 del 21.12.1994;
– dispone per la determinazione del corrispettivo di cessione una verificazione tecnica di stima che accerti il valore di mercato dei suoli oggetto di cessione, tenendo conto della consistenza, localizzazione e possibilità  di concreto sfruttamento, secondo la destinazione urbanistica loro impressa, nonchè di ogni altro elemento utile a tal fine, anche facendo riferimento alle compravendite di terreni aventi analoghe caratteristiche e localizzazione;
– nomina verificatore tecnico il Dirigente del Servizio Edilizia Pubblica,Territorio (Viabilità , Trasporti, Urbanistica ed Espropriazioni) e Ambiente della Citta metropolitana di Bari, (con facoltà  di delega ad idoneo funzionario dell’Ufficio), il quale dovrà  depositare in giudizio la perizia di stima entro 120 giorni dalla comunicazione in via amministrativa della presente ordinanza, ovvero dalla notifica se antecedente.
Fissa, per la prosecuzione del giudizio, la pubblica udienza del 22 ottobre 2015.
Spese al definitivo.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità  amministrativa.
Così deciso in Bari nella camera di consiglio del giorno 12 febbraio 2015 con l’intervento dei magistrati:
 
 
Sergio Conti, Presidente
Desirèe Zonno, Primo Referendario
Maria Colagrande, Referendario, Estensore
 
 
 
 

DEPOSITATA IN SEGRETERIA
Il 27/02/2015
IL SEGRETARIO
(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)